Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамОсновное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2020 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамКредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Видео: Нюансы коммерческой ипотеки

 

Источник: http://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Ипотека коммерческой недвижимости

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.
Читайте также:  Работа с должниками: ходатайство о наложении ареста на счета, заявление, образец требований, напоминание заемщику об оплате долга

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

  • не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
  • так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
  • к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

  • так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
  • банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
  • некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Коммерческая ипотека для физлиц

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

  • ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
  • первоначальный взнос – от 20%;
  • срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора.

При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав.

Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке.

Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору.

Таким образом, возникает промежуток времени, в течение которого заем ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, для компенсации которого кредитор устанавливает повышенный процент.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

  • заключение договора между банком и оценочной компанией;
  • выезд оценщика на объект с целью осмотра;
  • составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

  • возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и в отношении предмета залога:

  • коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
  • имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
  • объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • справку о доходах;
  • документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

  • суммы кредита;
  • срока кредитования;
  • возраста и пола заемщика;
  • рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде.

Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка.

По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банка Сумма займа Ставка Срок кредитования Первоначальный взнос
«Сбербанк» до 10 млн. от 13,9% до 120 мес. 25-30%
«ВТБ» до 150 млн. от 10% до 120 мес. 15%
«Росбанк» до 100 млн. от 9,76% до 84 мес. 20%
«Уралсиб» до 20 млн. от 11% до 120 мес. 20%
«Ак Барс» до 20 млн. от 12,9% до 180 мес. 30%
«ЮниКредит» до 73 млн. Устанавливается индивидуально до 84 мес. 20%
«Россельхозбанк» до 20 млн. до 120 мес. 20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

  • срока выдачи займа;
  • размера первого взноса;
  • суммы кредита
Читайте также:  Задолженность по электроэнергии: как узнать долг за свет, посмотреть, как проверить

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами:

  • индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
  • фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
  • возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

  • небольшой срок кредитования;
  • более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
  • не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
  • более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

  • ставка по кредиту;
  • срок погашения;
  • размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

  • Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:
  • Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам
  • Тут можно заметить две основные тенденции:
  • объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
  • связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Источник: https://investprofit.info/commercial-mortgage/

Порядок оформления коммерческой ипотеки — 5 основных этапов

Для ведения любого вида бизнеса собственнику просто необходимо помещение, где могут располагаться сотрудники, производственные мощности, складские или торговые площади. Но часто у начинающего предпринимателя нет свободных средств для такого рода покупки. В этом случае на выручку приходит коммерческая ипотека.

Подобное решение позволяет оперативно отреагировать на удовлетворяющее вас предложение на рынке недвижимости. А значит, выгодно приобрести объект для себя или с целью его последующей сдачи в аренду.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Сама услуга ипотеки на коммерческую недвижимость в России появилась относительно недавно и еще находится на стадии своего формирования. Но за счет ежегодного удорожания объектов она стремительно развивается, и многие финансовые структуры уже обратили своё пристальное внимание на этот рынок.

Отмечу, что ипотека бизнес-недвижимости прибыльна как для юрлица, так и для банка. Она сокращает возможные риски, так как помещение начинает эксплуатироваться и приносить доход сразу же. Кредитор прекрасно понимает, за счет чего заемщик будет погашать займ, а в случае дефолта знает, как вернуть свои деньги.

Недвижимость, находящаяся в коммерческой ипотеке, как правило, выступает в качестве залога.

Вообще, такого рода займ и более удобен для кредитной организации, чем жилищный. При нем не возникает проблем по выселению и дальнейшему размещению людей, которые проживают на отчуждаемой территории. Нет наследственных отношений и споров.

Банки охотно предоставляют коммерческие кредиты, а начинающие бизнесмены активно этим пользуются. В целом после кризиса 2008 года этот рынок не только вышел из стагнации, но и стремительно развивается, что позитивно влияет и на предложения.

Кому это выгодно

Разберемся, для кого и при каких условиях эта услуга выгодна:

  1. Физическому лицу. Начинающие бизнесмены, как правило, сильно ограничены в средствах. И взять ипотеку для них – единственный выход приобрести производственное помещение. А освободившиеся ресурсы лучше направить на покупку необходимого оборудования.
  2. Малому бизнесу. ИП или МП подразумевает относительно небольшие средства. Но у такого контингента есть неоспоримое преимущество – они уже занимают достаточно устойчивую экономическую позицию, имеют средства на оплату первоначального взноса. У малого бизнеса уже сформировано объективное видение своей дальнейшей деятельности и роста. Поэтому кредитная организация доверяет ему больше, чем физлицам, так как может оценить тенденцию их развития.
  3. Крупному бизнесу. Часто у большого предприятия, будь то ООО, ОАО или др., финансовые ресурсы находятся в постоянном движении, что не позволяет изъять их из оборота и потратить на свое расширение.

И во всех случаях ипотека выгодна банковскому учреждению, поскольку оно всегда получит свои проценты со сделки.

В чем преимущества бизнес-ипотеки

Пожалуй, приобретение своего помещения под ведение бизнеса в короткие сроки – основное преимущество такой ипотеки. Если вы предоставите банку «стоящий» бизнес-план, то он максимально быстро предоставит вам и средства на покупку площади.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Ведь аналитики прекрасно понимают, что наличие собственного офиса, магазина, склада или помещения для производства делает бизнесмена независимым от роста арендных ставок. А значит – освобождает деньги на оплату процентов по кредиту.

Также не стоит забывать, что коммерческая ипотека по своим условиям более выгодна, чем кредит на бизнес. Объясняется это тем, что обеспечением по такому виду кредита выступает сама недвижимость, которая служит залоговым имуществом. В таком случае банк несет меньшие риски. Отсюда и маленькая процентная ставка.

Кредит – не приговор, но побуждение к действию.

Народная мудрость

К слову, коммерческая ипотека оформляется не только на компании, но и на физлица. При этом условия и ставки отличаются. Более выгодно будет оформить займ физическому лицу.

Хоть проценты могут быть и больше, но так как срок кредитования дольше, то это позволяет существенно снизить финансовую нагрузку по их выплатам. Для некоторых предпринимателей это существенный плюс.

Порядок оформления ипотеки на покупку коммерческой недвижимости

Предположим, что мы с вами уже выбрали направление деятельности, просчитали все «за» и «против» и решили брать ипотеку, чтобы купить помещение.

Какие же этапы нам тогда придется пройти?

Этап 1. Выбор объекта недвижимости

Правильно подобранная под будущую деятельность недвижимость – залог вашего успеха.

Поэтому рассмотрим, что нужно учесть при ее выборе:

  • площадь;
  • состояние;
  • окружающую территорию;
  • наличие коммуникаций;
  • транспортную развязку;
  • удаленность от потенциальных поставщиков и потребителей;
  • оценочную стоимость, которая напрямую влияет на процентную ставку.

Важно! При покупке недвижимости убедитесь в ее ликвидности и юридической, кредитной «чистоте».

Этап 2. Выбор банка и программы кредитования

Один мой знакомый, представитель малого бизнеса, как-то рассказал мне, что в самом начале своего пути совершил непростительную ошибку: взял кредит не в том банке. И если бы не договор на рефинансирование в другом учреждении, то сегодня он жил бы на улице.

Поэтому нужно тщательно подойти к выбору банка и кредитной программы.

Среди важных особенностей банка можно выделить:

  • капитализацию;
  • количество филиалов и отделений;
  • репутацию;
  • доступность;
  • представительство в регионах.

У каждой кредитной программы также есть ряд особенностей:

  • процентная ставка;
  • минимальная/максимальная сумма;
  • срок погашения.

Разберем лучшие, по мнению экспертов, учреждения и их программы:

Место в рейтинге Название организации Годовая ставка
(%)
Сумма

(тыс. руб.)
Срок погашения

(мес.)
1
Россельхозбанк
от 9
до 200 000
до 96

2
Сбербанк России
от 15,5
до 10 000
до 120

3
Альфа-Банк
от 16,5
до 6 000
до 36

4
ВТБ24
от 13
до 5 000
до 60

Этап 3. Подготовка документов и обращение в банк

Нужно понимать, что без соответствующих справок никакие банки кредиты не дают. Прежде чем прийти в выдающее их учреждение, необходимо подробно изучить условия, сделать расчет обязательного ежемесячного платежа и ознакомиться со списком требуемых документов.

Сейчас у каждого приличного банка есть свой сайт, на котором указаны не только актуальные предложения, но и полный перечень необходимых для оформления бумаг. Вам останется только собрать их и сделать копии.

Подсказка! Банк, который вас обслуживает, может предложить условия выгоднее, чем указаны на официальном сайте.

Хоть у каждой структуры свои требования к документации, назову те бумаги, которые требуют все:

  1. Заявление.
  2. Анкета.
  3. Учредительные и регистрационные документы.
  4. Документы о предпринимательской деятельности.
  5. Финансовая отчетность за требуемый период.

Этап 4. Заключение кредитного договора

Вот и настал тот момент, когда документы приняты и одобрены. Самое время юридически оформить ваши с банком отношения. А закрепляются они с помощью кредитного договора, который готовят специалисты кредитного подразделения вместе с работниками юридической службы.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Кредитный договор – это документ, определяющий взаимные права и обязанности сторон, их экономическую и правовую ответственность.

Вам обязаны предоставить его в двух экземплярах для ознакомления и подписи. При этом оба имеют одинаковый юридический статус.

Этап 5. Оплата первоначального взноса

Конечный этап закрепления ваших с банком отношений – осуществление первоначального взноса. Для кредитного учреждения первый взнос играет роль гарантии того, что основная часть займа будет успешно вами погашена. В противном случае потери кредитора уже частично будут компенсированы.

Со стороны клиента этот взнос понижает:

  • размер обязательного ежемесячного платежа;
  • срок выплат;
  • расходы на страхование.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Некоторые банки заманивают доверчивых лиц соблазнительным на первый взгляд предложением – оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Давайте разберемся, насколько это выгодно.

Есть организации, действительно готовые предоставить потенциальным клиентам подобные условия. Объясняют это тем, что недвижимость, которую вы приобретаете, и так носит роль залога. Но это лишь часть правды.

Размер ипотеки уменьшается вместе с животом.

Народная мудрость

Отсутствие первоначального взноса говорит о следующем:

  • приобретаемый объект относится к высочайшей категории ликвидности, и вы заранее за него переплатили;
  • аванс заменен на какой-то дополнительный залог — в таком случае вас заставят оформить дополнительный договор, предполагающий залог в виде транспорта или другой недвижимости;
  • организация сокращает сроки выплаты по ипотеке и ежемесячные взносы для вас увеличатся.

Конечно, иногда попадаются действительно выгодные предложения без первичного взноса. Но в любом случае стоит внимательно изучить другие кредитные программы и понять, в чем их отличия.

Советую вам посмотреть видео, где за круглым столом эксперты рассказывают о нюансах коммерческого кредитования:

Читайте также:  Ипотека в россельхозбанке с господдержкой: условия и порядок оформления

Заключение

Кредит на покупку коммерческой недвижимости значительно облегчает начало предпринимательской деятельности, освобождает финансы для ее развития. Но у такого рода займа существуют как положительные, так и отрицательные стороны. Вступая в долговые отношения, будьте предельно внимательны.

Прежде всего, рассчитайте свою платежеспособность. Тщательно изучите рынок, выберите подходящий именно под ваши цели объект недвижимости. Сравните программы как можно большего количества кредиторов. Особое внимание уделите акционным предложениям. Если вас все устраивает, то смело заключайте договор, желательно в присутствии знакомого юриста.

Загрузка…

Источник: https://azbukakreditov.ru/mortgage/kommercheskaya-ipoteka

Коммерческая ипотека для юридических лиц: плюсы и минусы кредитования бизнеса в России

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамБольшинству жителей РФ хорошо известно, что можно получить кредит на покупку жилой недвижимости. Но при этом, мало кто из них знает о том, что такое ипотека для юридических лиц, и каковы ее особенности. Многих предпринимателей интересует, как и на каких условиях можно взять бизнес ипотеку в российских банках. Данный финансовый продукт разработан в рамках программы поддержки индивидуальных предпринимателей, а также представителей среднего и малого бизнеса.

Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы

Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам.

Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам.

Сюда можно отнести:

  1. Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
  2. По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
  3. Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
  4. Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

  • Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
  • Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
  • В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
  • Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
  • Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
  • Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

Минусами данного процесса являются:

  • Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
  • Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
  • Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

Процедура заключения договора

На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:

  • Сбор необходимых документов;
  • Подача заявки;
  • Рассмотрение банком поданных документов и принятие решения;
  • Предоставление финансовому учреждению технических и правоустанавливающих документов на приобретаемый объект;
  • Согласование всех моментов и нюансов;
  • Подписание договора;
  • Покупка нежилой недвижимости;
  • Регистрация в реестре недвижимости РФ прав собственности;
  • Оплата госпошлины и регистрация в Росреестре.

Каким предпринимателям проще получить ипотеку

Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

  1. Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
  2. Наличие положительной кредитной истории.
  3. Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
  4. Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.

Банки дающие коммерческую ипотеку

На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.

Сбербанк

Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:

  • Срок кредитования — до 10 лет;
  • Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора);
  • Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия);
  • Годовая процентная ставка — 11,8%.

Росбанк

  • Срок — до 7 лет;
  • Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб;
  • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога;
  • Процентная ставка — 13,34%.

Райффайзенбанк

  • Срок — до 10 лет;
  • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса;
  • Процентная ставка — определяется индивидуально.

ВТБ

  • Срок — до 10 лет;
  • Сумма кредита — от 4-х млн. руб;
  • Первоначальный взнос — до 15%;
  • Процентная ставка — 13,55%.

Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.

Условия ипотеки для юридических лиц

Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:

  1. Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%;
  2. Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
  3. Срок кредитования — 7-10 лет.
  4. Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
  5. Требования к залогу и дополнительному обеспечению.

Процедура получения

Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

  1. Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
  2. Регистрация прав собственности.
  3. Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
  4. Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
  5. Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.

Требования к заемщику

Банки предъявляют определенные требования к заемщику, который планирует получить коммерческую ипотеку. Вот перечень основных критериев:

  • Возраст заемщика — от 21 года;
  • Максимальный возраст — 70 лет (применимо для ИП);
  • Компания заемщика должна быть резидентом РФ;
  • Выручка за 12 месяцев — не превышает 400 млн. руб;
  • Срок деятельности предприятия — не меньше 6 месяцев (для всех сфер деятельности, за исключением сезонных) и 12 месяцев (для сезонных).

Требования к недвижимости

Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.

  1. Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
  2. Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
  3. Не может быть в аварийном состоянии.
  4. Не подлежит сносу.
  5. Наличие почтового адреса;
  6. Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
  7. Подключение ко всем коммуникациям.
  8. Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
  9. Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.

Необходимые документы

В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:

  • Внутренний паспорт гражданина РФ;
  • Регистрационное свидетельство ИП;
  • Лицензии (при их наличии);
  • Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).

В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

  • Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
  • Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
  • Срок погашения — 3 — 10 лет;
  • Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг

Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.

Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке

Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.

Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.

(1

Источник: https://IpotekaKredit.pro/dlya-biznesa/ipoteka-dlya-yuridicheskih-lits-osobennosti-kommercheskoj-ipoteki

Бизнес-Недвижимость

Срок кредитования От 1 до 120 месяцев
Процентная ставка От 11,0% в рублях1
Валюта кредита Рубли РФ
Первоначальный взнос От 20% для сельхозпроизводителей,От 25% для всех остальных заемщиков.Первоначальный взнос не требуется при кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости.
Отсрочка оплаты основного долга До 12 месяцев2
Сумма кредита От 500 000 рублей.От 5 000 000 рублей при кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости3.Максимальная сумма до 200 000 000 рублей, для отдельных городов до 600 000 000 рублей4.
Обеспечение
  • Залог приобретаемых объектов недвижимости
  • Залог имущественных прав по договору долевого участия в строительстве, при приобретении строящегося объекта недвижимости у аккредитованного застройщика
  • Залог имеющегося имущества на срок строительства, при приобретении строящегося объекта у не аккредитованных застройщиков
  • Залог имеющегося в собственности объекта недвижимости
  • Поручительство физических и/или юридических лиц
  • Гарантии АО «Небанковская депозитно-кредитная организация «Агентство кредитных гарантий
Комиссия за выдачу кредита Отсутствует
Комиссия за досрочное погашение кредита Отсутствует
Страхование Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию5
Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов 0,1% от суммы просроченной задолженности. Начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

1 Данная процентная ставка действует при сроке кредитования 12 мес. Итоговый размер процентных ставок устанавливается индивидуально и зависит от финансового состояния заемщика и предоставляемого залога.

Подробную информацию о кредитных продуктах ОАО «Сбербанк России» для малого бизнеса, условиях кредитования и документах, необходимых для получения кредита, вы можете получить в отделениях Банка, обслуживающих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

2 Указан максимальный размер отсрочки для отдельных категорий Заемщиков. Итоговый размер отсрочки погашения основного долга устанавливается индивидуально для каждого Заемщика и зависит от его платежеспособности и кредитной истории в Банке по ранее выданным кредитам для юридических лиц.

3 Продукт не предоставляется отдельным категориям клиентов, в т.ч. индивидуальным предпринимателям.

4 Максимальная сумма кредита до 600 млн руб.

действует в следующих городах: Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябинск, Балашиха, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Раменское, Хабаровск. В остальных городах на территории РФ максимальная сумма кредита составляет до 200 млн. руб.

5 За исключением земельных участков

Источник: https://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/credits/cref/brealty

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector